マンションを売却した場合の税金には、その売却によって利益を得た場合に発生する譲渡所得税があります。これを減らすためには、様々な特例を利用することが重要ですが、それぞれに様々な条件があるため、この内容をよく理解した上で利用することがポイントです。

マンションを売却した場合の税金の考え方

マンションを売却した場合には、購入金額と売却金額との違いによって、譲渡所得税が発生する場合があります。これは購入金額に対して売却金額が上回った場合に利益を得たことになり、その利益に対して課税される所得税です。

マンションの場合には実際には売却時点での資産価値は低くなっていると考えられるため、この際の購入金額は実際のものではなく、これに保有年数によって価値が下がった部分を減価償却の形で計算する仕組みとなっているのがポイントです。

この税金の考え方を十分に理解した上で、より正確に売却益を計算し、その金額に応じて適正に確定申告を行うことが重要となります。また保有年数で所得税の税率も変化するので、この点も十分に理解しておくことが大切です。

減価償却分を計算した場合、一般的にはマンションを売却した場合には利益が出ると考え、確定申告の準備をしておくことが重要なポイントになります。

特例措置の利用の仕方と注意点を理解しよう

マンションを売却した場合の譲渡所得税には、様々な特例措置が用意されており、これを効果的に利用することで税金の金額を減らすことができますが、これには様々な条件があることにも注意をしなければなりません。

例えばマンションを買い換えて新たなマンションの購入費用に住宅ローンの特例を利用しようと考えることも多いのですが、節税系の特例は住宅ローン控除とは併用できないので注意が必要です。

そのため、売却物件で譲渡益が出てしまった場合の選択肢には住宅ローン減税を利用するか、売却時の節税特例を利用するかが分かれることになります。マンションの売却駅が大きい場合には、あえて売却時の減税特例を利用せず、ふるさと納税による効果を利用すると言う方法もあります。

ふるさと納税は所得金額によって上限が変わるものであるため、売却益が大きければそれだけふるさと納税による上限が高くなることから、大きな減税効果を得ることができます。

マンションを売却した場合には減税の選択肢に注意

マンションを売却した場合には、節税系の特例は住宅ローン控除とは併用できないことに注意が必要です。節税系の特例は住宅ローン控除とは併用できないため、新たにマンションを購入した場合の住宅ローンには住宅ローン控除が利用できないことになります。

そのため、売却物件で譲渡益が出てしまった場合の選択肢を十分に比較し、効果のある方を選ぶことが重要です。売却物件で譲渡益が出てしまった場合の選択肢には効果の大きい3000万円の特別現在も含まれることから、住宅ローン減税の効果との比較を確実に行い、最適なものを選ぶことが大切です。

親子でマンションの名義変更をする、これは生前贈与などのシーンで行われることが多いものですが名義変更をすることで所有権は親子への移動が行われるなど所有権の移転登記などで費用が発生することになります。

ここでは、マンションの名義変更を親子で行うときの税金や費用を中心に、名義変更で発生する税金には不動産取得税 登録免許税 贈与税があること、贈与税を安く抑える方法などについて解説すると同時に遺言書や家族信託という方法もあることを解説していきましょう。

主な税金は不動産取得税 登録免許税 贈与税の3つ

親子間でマンションの名義変更をするときの税金は、不動産取得税 登録免許税 贈与税の3種類です。不動産取得税は、不動産を取得した人に課税される税金で親子の場合であれば子供が納税義務者になり、登録免許税は不動産の名義変更にかかる税金、そして譲与税は贈与を受けた人にかかる税金です。

そのため、不動産取得税 登録免許税 贈与税の3つの税金の納税者は親子間のときには子供が納税者になることが分かるのではないでしょうか。

いずれも1度だけ納めれば済む税金になるのですが、不動産の名義変更を行うと2か月から半年ほど経過した頃に都道府県から納税通知書が届きますが、不動産取得税は住居用の宅地や居住している建物は減税が行われる特例措置があり、マンションも居住している建物に相当するので適用されます。

なお、贈与税は父母や祖父母、曾祖父母などが贈与者で1月1日時点で20歳以上などの場合は優遇された低い税率での適用が行われます。

贈与税を安く抑える方法にはなにがある？

贈与税を安く抑える方法は、相続時精算課税制度や暦年贈与制度などを活用するやり方があります。相続時精算課税制度は、親や祖父母などから子供もしくは孫などに家や現金などの贈与をするとき、最大2,500万円までであれば無税になる制度です。

仮に、2,500万円を超えたとしても一律で20％の贈与税で済むので節税効果への期待ができます。暦年贈与制度は1年間の贈与額が110万円以内であれば税金がかからない基礎控除制度で、財産の種類や親子間などの制限がありませんし年間で110万円以内であれば税務署への申告も不要です。

遺言書や家族信託という方法もある、これは名義変更以外の方法でも検討しておくと便利です。遺言書や家族信託という方法もある、これは費用や税金を節約する方法としても有効で特定の子供に対してマンションを譲りたいときなど遺言書の作成や家族信託により名義変更をする、これらの方法も同時に検討されることをおすすめします。

親子間へのマンションの名義変更のまとめ

親が所有していたマンションの名義変更について解説しました。不動産売却とは異なり税金も安くなる、書類の書き換えだけで済むなどのイメージがあるかと思われますが、これは生前贈与になるので色々な税金や費用が掛かることが分かったのではないでしょうか。

ただ、名義変更は不動産会社などを使うわけでなく法務局で行うことになるので費用面においての節約効果が期待できます。また、相続時精算課税制度や暦年贈与制度を使うことで贈与税を安くできるメリットもあります。

マンションをリフォームする際は工事内容によって多額の費用が必要になることがありますが、一定の要件を満たした場合には減税措置が適用されます。制度の内容を知って上手に活用すれば、経済的負担を軽くすることができます。

リフォームによって税金は減税できる

マンションや戸建て住宅のリフォームは個人の意思に基づいて行うものなので、その費用は全額自己負担が原則です。しかし良好な住環境の実現は国民生活の向上につながるという趣旨から、税の軽減を含めた経済的な優遇措置もいくつか設けられています。一定の要件に合致するリフォームを行えば、税金は減税できるのです。

マンションリフォームにおける減税対象は所得税と固定資産税、この2つです。このうち所得税には、住宅ローン減税と呼ばれる制度があります。これは、工事を行う際に銀行等のローンを利用する場合は、年末時点におけるローン残高の1％が所得税から控除されるというものです。

減税対象となるリフォームは返済期間が10年以上のローンを利用した工事であり、適用期間も原則10年間ですが、2020年12月31日までに居住を開始した場合は13年間に延長されます。

ローンの期間が10年未満であっても、税金は減税できるチャンスがあります。返済期間が5年以上のローンを利用する場合、一定の目的を持ったリフォームであれば工事費用の一部が所得税から控除されます。減税対象となるリフォームは、原則としてバリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化の4種類です。

固定資産税が最大で半分になることも

ローン利用者に対する減税の他に、投資型減税と呼ばれる税金の軽減措置もあります。これは、ローン利用の有無に関わりなく、工事内容ごとに定められた工事費用相当額または控除対象限度額のいずれか低い方の10％相当額を、居住を開始した年の所得税から差し引くというものです。減税対象となるリフォームは耐震・バリアフリー・省エネ・同居対応・長期優良住宅化の5種類です。

次は、固定資産税にかかる取扱いです。先に減税対象は所得税と固定資産税であると述べた通り、一定の要件を満たせば固定資産税の納付額も少なくすることができます。

こちらの対象となるリフォームは耐震・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化の4つであり、その他に年収や床面積の大きさなどに関する規定があります。それらの条件に合致すると、1年分の固定資産税が減額されます。減額幅は工事内容ごとに異なり、たとえば耐震なら2分の1、バリアフリー化なら3分の1となります。

税金に詳しい工事業者などに相談を

リフォーム工事にかかる減税対象は所得税と固定資産税の2つであり、要件を満たせば税金の額を減らすことができますが、工事内容が指定されているものが多いので注意が必要です。活用したい時は、制度内容に詳しいリフォーム事業者などに相談してみるのがおすすめです。

マンションを購入する際は、購入時にかかる費用だけでなく、購入後に発生する費用も把握しておくことが大切です。

マンション所有後に発生する費用としては、管理費や修繕積立金などが挙げられますが、毎年納税する必要がある固定資産税についても理解しておきましょう。ここでは、マンション取得後に毎年発生する固定資産税の計算方法や軽減措置について解説していきます。

そもそも固定資産税とは？計算方法を確認しておこう

固定資産税とは、土地や建物などの不動産や事業用の償却資産といった固定資産の所有者に毎年課される税金です。固定資産税は地方税の一種なので、同じ条件の物件でも居住地域によって納める税金は若干異なります。

また、固定資産税は「固定資産税評価額×標準税率」という計算式で算出可能です。固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書についている課税明細書で確認できますが、この固定資産税評価額は3年に1回の頻度で見直されるので、納める税金は一定期間ごとに変動します。

土地の評価額については、国が年に1回定めている地価の7割ほどが目安となっているため、見直しの際に上下する可能性がありますが、建物の評価額については築年数や経年劣化が考慮されるので、見直しが行われるたびに下がっていくのが一般的です。標準税率に関しては各自治外によって異なるものの、基本的には1.4％ほどに設定されています。

なお、マンションの固定資産税の相場は、75平米程度の広さの場合、新築で10～30万円ほど、中古で10～20万円ほどと言われています。

マンションの固定資産税には軽減措置がある

マンションを所有する際に毎年発生する固定資産税は、所有者にとって大きな負担となります。しかし、住居用の不動産にかかる固定資産税には軽減措置が設けられており、一定の条件を満たしていれば大幅な減額が期待できます。

2022年3月31日までに建てられたマンションの場合、耐火構造・準耐火構造の3階建て以上で、床面積が50平米以上280平米以下、床面積に対する居住部分の割合が1/2以上という条件を満たしていれば、新築後5年間にわたって120平米までの固定資産税評価額を1/2に抑えることが可能です。

さらに、長期優良住宅として認定されているマンションの場合は、軽減措置の期間が5年間から7年間に延長されます。

なお、この軽減措置は家屋に対するもので、居住用の土地に対しては別の軽減措置が設けられています。その内容は、200平米以下の部分については固定資産税評価額が1/6に、200平米を超える部分については固定資産税評価額が1/3に軽減されるというものです。

また、新築後6年以上経過したマンションに関しては、家屋の軽減措置は適用されませんが、土地に対しての軽減措置は適用可能です。

マンション購入時は固定資産税も考慮しておこう

固定資産税とは、マンションなどの不動産の所有者に対して毎年課される税金です。固定資産税には軽減措置が設けられているとともに、築年数が経過するとともの徐々に税額は安くなっていきますが、マンションを所有し続ける限り毎年納める必要があります。

そのため、マンションを購入する際は固定資産税の計算方法や軽減措置について把握した上で、入念な資金計画を立てておくことが大切です。

近年では、相続税を軽減するための方策として、生前贈与を利用する人が増えてきています。特にマンションをはじめとする不動産を所有している場合は、工夫次第で大きな節税効果が期待できます。ここでは、生前贈与を選択した際における税金の取り扱いと、さらなる節税方法について述べていきます。

相続税と贈与税の金額計算方法は異なる

生前贈与とは、もし所有者が亡くなった場合は相続対象となるべき資産を、生きているうちに誰かに贈与することをいいます。所有権が移転するという意味では相続とまったく同じ効果をもたらしますが、納めるべき税金が相続の場合は相続税であるのに対し、生前贈与の場合は贈与税となる点が異なります。

対象となる資産の価額に税率を乗じて得た額を税金として納付する、及び税率は金額の大きさに応じた累進税率となっているという点では、相続税も贈与税も基本的な計算方法は同じです。

しかも、総じて相続税の方が税率は低めです。しかしながら、生前贈与にはさまざまな控除制度があるため、実際に税額を計算してみると生前贈与の方が税金が安くなるというケースもあります。

また、対象となる資産がマンションなどの不動産であり、かつ賃貸収入がある場合は、税率の如何に関わらず生前贈与の方が節税になるケースが多くなります。

というのも、賃貸収入がある場合はその収入によって現預金が増えるため、それにつれて相続税も高くなるからです。早めに所有権を移転しておけば受贈者側で税務処理できるため、賃貸収入がある場合は生前贈与がおすすめとなります。

贈与税をさらに安くできる相続時精算課税制度とは

贈与税の金額計算方法は、（贈与財産額－110万円）×税率－控除額となります。マンションなどの不動産の場合は、現物を固定資産評価額によって金銭に換算したものを財産額とします。そして110万円というのは、一律の控除額です。

そして贈与を受ける者が一定の障がい状態にある身体障がい者や結婚生活20年以上の配偶者である場合などは、贈与税の金額計算方法においてさらに数千万円単位の控除が受けられるよう定められています。こうした非課税枠や控除を活用すると、相続税よりも税金が安くなる可能性があります。

相続税よりも税額が安くなる可能性のある贈与税ですが、工夫次第ではその額をさらに下げることも可能です。その1つが、相続時精算課税制度を利用することです。

相続時精算課税制度とは、生前贈与を行った後に贈与者が死亡した場合に改めて相続税を計算し、贈与税との差額を精算するというものです。贈与時の年齢や受贈者などの要件を満たせば、最大2,500万円までが非課税となります。

また、相続時精算課税制度とは異なるものの似た性質を持つ制度として、特例税率というものがあります。こちらも年齢要件や受贈先に関する要件を満たすことで、贈与税にかかる一般税率よりも低い税率を適用することができます。

上手に活用してしっかり節税対策を

マンションなどの資産を生前贈与する場合は、控除を活用したり相続時精算課税制度を利用したりすれば税額を相続税より安くすることができます。節税のためには、事前にシミュレーションを行って税額を試算してみるのがおすすめです。

マンションなど不動産を売却すると、売却益となる利益が発生することになりこの利益額に応じて税金が発生します。不動産は取り扱う金額が非常に高額になるので、税金も高額になりがちです。

ここでは、利用可能な特別控除など節税対策に役立つ情報を解説、3,000万円の特別控除の特例をはじめ10年超所有軽減税率の特例や特定居住用財産の買換え特例などについて解説していくことにしましょう。

マンションを売却して得た利益に対してかかる税金

マンションを売却して利益が出ると、譲渡所得税と呼ぶ税金が利益分に課税されます。ただ、譲渡所得税は色々な控除があるので、税金控除のための制度を上手に活用すれば節税効果への期待も高まります。

いくつかの税控除制度がありますが、その中でも重要となるのが3,000万円の特別控除の特例や10年超所有軽減税率の特例、そして特定居住用財産の買換え特例の3種類です。いずれも特別控除の形で活用できるので全部利用するとかなり節税効果があるのではないか、このように考える人も多いといえましょう。

基本的に、特別控除は条件により利用可能なものと使えないものがあるので重要とされる3つの特別控除といってもそれぞれの特徴および利用可能な条件を知っておかなければなりません。例えば、3,000万円の特別控除の特例が利用できる条件は、居住用財産を売却する場合です。

この条件に合致している場合は、譲渡所得から最高で3,000万円を控除することができるため、マンション売却で得た譲渡所得が3,000万円以下のときには非課税になるなどのメリットを持つ特別控除です。

10年超所有軽減税率や特定居住用財産の買換えの場合

10年超所有軽減税率の特例は、10年以上所有している居住用財産を売却した際に得た利益に対して、譲渡所得税の税率を引き下げることができる特例です。

ちなみに、所有期間が5年を超えると所得税・住民税・復興特別所得税の3つを合わせた税率は20.315％になるのですが、この特別控除が利用できる場合は課税譲渡所得が6,000万円以下の部分の税率が14.21％まで軽減されるなどの特徴を持ちます。

特定居住用財産の買換え特例は、マンションなどの居住用財産を売却し新しいマイホームに買い替えをする際に、売却価格より買い替えた不動産の購入額が高いと課税されない特例制度です。

仮に、現在住んでいるマンションを4,000万円で売却して、4,500万円の新築物件や中古マンションに買い替えれば買い替え特例が適用されるので売却部分については非課税になるわけです。なお、これらの控除は色々な条件があるので不動産会社に相談されることをおすすめします。

節税の効果だけでなく非課税の可能性も高い

居住用財産は、マイホームのように住むことを目的にしている不動産ですからマンションなどはこのような財産に該当することになります。3,000万円の特別控除の特例は、所有期間の長さなどに関係なく適用されるので、このような控除を使えることが分かれば節税への効果や非課税への可能性も高まります。

マンションを売却すると、売却価格に応じて税金が発生します。しかし、税金の特例や控除を使うことで節税ができたり中には税金が非課税になることも珍しいことではありません。また、利益が生じたときだけでなく損失が出ている場合でも同じことがいえます。

ここでは、譲渡損失が出たときの特例やその他、6つの特例、特例を受けるための手続き方法と必要書類について解説していくことにしましょう。

マンション売却で譲渡損失が出たときの特例について

マンションを売却した際に生じる利益は一定要件を満たすことで特例を受けて節税ができるのですが、売却したことでマイナスが生じた場合でも特例があるので安心です。マイナスになったときの特例は、2種類あるのですがいずれも居住用財産であることが前提条件です。

居住用財産はいわゆるマイホームと呼ぶもので、別荘や投資用マンションでなく住宅としての役割を持つマンションです。この要件を満たしている場合に利用できる譲渡損失が出たときの特例の一つが、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例です。

この場合は買換えのときに活用できるのですが、売却でマイナスになった場合には給与所得など他の所得に加算して相殺することが可能になります。さらに、相殺しても損失が残るときにはこの特例の適用後3年間損失の繰り越しが可能になるなどの特徴があります。

もう一つは、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例で、売却する不動産に一定額を超える住宅ローン残高があるときに利用できる特例です。

特例を受けるための手続き方法と必要書類

その他、6つの特例には、被相続人の居住用財産（空き家）を売却したとき、平成21年と22年に取得した日本の土地を譲渡した際の1,000万円の特別控除、公共事業などのために土地および建物を売却した場合の5,000万円の特別控除や特定土地区画整理事業などのために土地を売却した際の2,000万円の特別控除などがあります。

他にも、特定住宅地造成事業などのために土地を売却した際に適用される1,500万円の特別控除や農地保有の合理化の目的で土地を売却したときの800万円の特別控除などもありますが、一般的にマンションを売却する際に利用できるのは2種類になって来ます。

ただ、これらのいずれかに該当しているものがあれば利用できるので、その他、6つの特例の内容などについて把握することをおすすめします。特例を受けるための手続き方法と必要書類ですが、これは確定申告が必要であり特例ごとに添付書類も変わるので国税庁の公式サイトで調べたり税理士などに相談すると良いでしょう。

マンション売却で損失が出たときに使える特例のまとめ

マンション売却で損失が生じたときには、2種類の特例が利用できることを解説しましたが如何でしたでしょうか。いずれも居住用財産であることが前提になってますが、特別控除や特例を受けるためには必要書類の準備と確定申告が欠かせません。

主な必要書類は分離課税用の確定申告書、譲渡所得の内訳書や住民票の写しなどになるのですが、国税庁の公式サイトにアクセスすることで何が必要になるのか分かるのでアクセスをおすすめします。

マンションを購入して住んでいたけれども、転勤などに伴い賃貸に出すとなったとき、相続したマンションを賃貸物件で管理運営をするとなったときなどは家賃収入を得ることができます。売却すれば良いけれども資産を残したいときなどは賃貸に出す方が良いと考える人も多いといえましょう。

しかし、家賃収入にかかる税金の金額や確定申告など、これから投資を始める人にとって気になるのが税金、こちらでは家賃収入の税金の計算方法について解説していきます。

1年間で得た家賃収入に対して税金が課せられる

マンションを賃貸に出すと家賃収入が得られるけれど、これは1年間に得た収入に対し税金が課税されることになります。家賃収入にかかる税金は、会社などから受け取っている給料所得とは異なり確定申告が必要です。

給料の場合は、毎月の給与から税金が天引きされていて企業から税金が納める仕組みになっていますが、マンション収入はそのような仕組みではないので自ら確定申告で税金の計算を行い納税する義務があります。

そもそもマンションを投資で利用することで得られる収入は、部屋を借りている人から支払いが行われる家賃であり、これを不動産所得といいます。家賃収入にかかる税金は、この不動産所得に課税されるもので家賃収入の税金の計算方法は総収入から必要経費を差し引いた方法で導き出すことができます。

この家賃収入の税金の計算方法の中にある経費は、より多くの金額を計上ことで不動産所得を減らすことができる節税対策に繋がって来ます。

不動産所得の収入と経費について

家賃収入の税金の計算方法は、年間の家賃収入の総額から経費を差し引いた不動産所得を計算しそれに税率を乗じたものになります。総額というのは、入居者から受け取る家賃や敷金・礼金、共益費や更新料など不動産の賃貸業を行う中で発生する収入の合計です。

これに対し経費とは、不動産の賃貸業を行う中で発生する固定資産税などの税金をはじめ修繕費用や減価償却費、損害保険料などの合計です。要は、より多くの経費を計上することで不動産所得を減らすことができる、これは家賃収入の税金の計算方法を見れば分かる部分です。

経費は認めて貰えるものと認めて貰うことができないものがありますが、経費で計上できるものには管理会社に支払う管理委託費用や広告費、借入金の金利や不動産取得税、仲介手数料なども服有れます。

ちなみに、マンションに住む人の中にはマイカーを所有していて駐車場が必要なケースもあるわけですが、敷地内に駐車場がある場合にはその駐車場代は収入に含まれることになるので注意が必要です。

家賃収入における収入と経費の関係について

マンションを貸し出すと、毎月家賃収入を得ることができるわけですが、これは不動産所得と呼ぶもので給料などの所得と同じく税金が発生します。家賃以外にも色々な収入が含まれて来るけれども、不動産所得を抑えることは節税効果への期待ができる、その効果を高めることができるのが必要経費であることが分かったのではないでしょうか。

マンションの住み替えを検討しているものの、どの程度の費用がかかるのか気になっているという方は非常に多いかと思います。マンション住み替えでは、売却時と購入時のそれぞれで様々な諸費用と税金がかかります。

そのため、マンション住み替えを検討する際は、どのような費用と税金が発生するのかをしっかりと確認しておくことが大切です。

マンション住み替えに必要な諸費用

マンション住み替えにかかる費用は、売却時の諸費用と購入時の諸費用に分けられます。売却時の諸費用としては、不動産会社に支払う仲介手数料・登録免除税（抵当権抹消費用）・売買契約書に貼り付ける収入印紙税・住所変更登記の費用などが挙げられます。

また、抵当権を抹消するには住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。ローンの一括返済には手数料がかかるので、住宅ローンが残っている場合はその手数料もかかります。

売却時の諸費用には、引っ越し費用や次のマンションに引っ越すまでの仮住まい費用なども含まれますし、司法書士などに手続きを依頼する場合はその手数料も発生します。

購入時の諸費用として挙げられる、住宅ローンの頭金・住宅ローンの諸費用（事務手数料・保証料・収入印紙税）・不動産会社への仲介手数料・売買契約書の印紙税・火災保険料・不動産取得税・固定資産税などです。

その他にも、家具・家電の購入費も購入時の諸費用に考慮しておく必要がありますし、場合によっては修繕積立金などの費用が発生することもあります。

マンション住み替えでかかる税金

マンション住み替えでは、売却時と購入時でそれぞれ税金が発生します。まず売却時にかかる税金ですが、現在のマンションを購入したときの費用や不動産会社に支払う仲介手数料などを足した金額よりも、売却額が上回った場合は譲渡所得税を納めなければなりません。

譲渡所得税とは譲渡所得に対する税金のことで、所得税・住民税・復興所得税の3つの税金で構成されます。また、売却額にかかわらず登録免除税と収入印紙税は必ず発生します。

次に購入時にかかる税金としては、登録免許税・収入印紙税・不動産取得税が挙げられます。登録免除税は売却時にも購入時にも発生しますが、基本的には所有権移転登記にかかる登録免許税を買主が、抵当権抹消登記にかかる登録免除税を売主が負担するのが通例です。

このように、マンション住み替えでは様々な税金がかかります。ただし、売却時に発生する譲渡所得税については、譲渡所得が3,000万円までであれば税金が発生しない3,000万円特別控除の特例を活用すれば免除されます。

加えて、マンションの所有期間が売却年の1月1日時点で10年を超える場合は、所得税率と住民税率が軽減されます。また、購入時においても、中古住宅およびその敷地の税額の軽減、新築住宅およびその敷地の税額の軽減、認定長期優良住宅の税額の軽減などを活用することで、税金を軽減できる場合があります。

マンション住み替えの際は入念な調査を行っておこう

マンション住み替えでは、売却時と購入時それぞれで様々な諸費用と税金がかかります。そのため、発生する諸費用と税金を徹底的に調査して、収支のバランスを確認した上で住み替えを検討しましょう。

転勤でマンションが空き屋になってしまう、マンションを相続したけれども自宅は別にあるので処分すべきか迷う、このようなときに賃貸に出す方法を選択される人も多いのではないでしょうか。

売却とは異なり資産の形で残すことができるけれども、所有権は自分にあるので固定資産税を納める必要がありますし、売却すると不動産所得税が課税されるなど税金に関する悩みを抱えてしまう人も多いといえます。

こちらでは、マンションを賃貸に出すとどのような費用や税金がかかるのか、確定申告と必要経費で節税できるなど解説していきます。

賃貸に出すとかかる費用には何がある？

マンションを賃貸に出すとリフォームなどの初期費用を初め、建物の維持管理や管理会社に業務依頼をするときの手数料などが必要になって来ます。

リフォームは必ずしも必要とは限りませんが、部屋を貸すときにはある程度きれいな状態にしておく方が借り手が付きやすくなりますし、大規模なリフォームではなくクロスの張替えやハウスクリーニングなどでも室内を明るくきれいな状態にしておけば借りたい人を探すときにも効果的です。

建物維持管理は、貸し出している間に設備の不良が生じたときには修理代金を貸主が支払う必要がありますしメンテナンスや設備の修繕費など、これらは建物の築年数および設備の使用年数などに応じて計画的に用意しておかなければならないお金です。

一般的に、マンションを賃貸に出す人の多くが管理を管理委託業者に依頼しているといいますが、マンションの管理委託では賃料の3％から5％が相場といわれています。

マンションを貸し出すとかかる税金について

マンションを賃貸に出すとなっても、マンションは自らの所有物件です。不動産は毎年1月1日時点で所有している人に対し固定資産税の納税義務があるので、賃貸に出すとなったときでも毎年固定資産税を納めなければなりません。

また、賃貸で第三者に部屋を貸すとなると家賃収入を得ることになる、この収入は給料などの所得とは別に不動産所得の形で計算が行われるため不動産所得税を納める必要もあるわけです。

仮に、家賃が15万円の部屋になっているときには年間の不動産所得は15万円×12か月＝180万円の金額になるため多くの不動産所得税を納めないとならない、このようなイメージにもなって来ます。

ただ、不動産所得税は全ての賃料に課せられるものではなく、150万円から必要経費を差し引いた残りが課税の対象です。確定申告と必要経費で節税ができる、これはマンションの部屋を賃貸に出すとき把握しておきたい部分の一つです。

確定申告と必要経費で節税してオーナーに

マンションを賃貸に出すと、様々な経費や税金がかかることが分かったのではないでしょうか。ここで解説した以外にも、仲介を利用して部屋の借主を見つけて貰ったときには仲介手数料などの費用も必要です。

不動産所得税は総収入から必要経費を差し引いた残りが課税の対象になるので、仲介手数料なども必要経費で計上すれば確定申告で節税も実現します。